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“其中，保险资产管理机构对投资REITs非常感兴趣。”他告诉记者。 原因是：一是近年来高责任成本的储蓄险保单比例上升，直接抬高了保险公司的刚性责任成本。 随着国债收益率下降，保险资管机构急需寻找收益。 相对较高的固定收益产品提高了资产端的投资收益，以应对负债端成本上升的影响； 其次，近年来，保险资产管理机构越来越注重保险资金投资期限与责任期限的匹配。 本期较长，收入比较稳定。 REITs和ABS产品可以帮助保险公司更快地实现这一目标。
业内人士表示，随着相关部门批准五家保险资产管理公司参与ABS和REITs业务，其对这两种另类资产的投资将相应增加。
上述保险资管机构人员告诉记者，Tarn此前积累了丰富的私募ABS产品投资经验，构建了基础资产评估体系、估值模型、合作伙伴评估体系、后期管理等投资风控体系。 ，这使得他们能够快速增加对公共ABS产品的投资。
“我们对于投资公共REITs产品可能会相对谨慎，”他直言不讳地说。 原因是：一是上半年REITs产品价格波动加大，这就要求其在考虑投资前必须建立完善的风控体系； 二是目前部分公募REITs产品信息披露仍缺乏详细内容、标准不一致。 频率低等问题。 其中包括公募REITs产品信息披露深度不够，定期报告细节披露不够，缺乏对收入、亏损、经营等的深入分析，以及公募REITs产品信息披露规模不一。 ，如部分产品底层房产资产的租金率。 有的产品披露主要以期末入住率为主，有的产品主要以期内入住率披露，有时同一标的物业不同期间披露的入住率口径也不同。不同的。
记者了解到，为引导各类资本更加全面、清晰地了解REITs底层资产的经营状况，相关部门向公众REITs产品管理机构提出了两点建议。 首先，REITs需要尽快推出符合自身特点的财务指标和投资评价体系。 为了更全面地展示其基础资产的经营状况，二是鼓励REITs产品管理机构定期设立业绩说明会，向市场全面说明其经营状况。
上述公募REITs基金负责人向记者透露，近期在与养老基金、企业年金、保险资管等投资机构沟通时，也积极征求后者的意见，如何进一步明确表述REITs产品基础资产的最新经营状况。 切实提高信息披露频率。
“目前，针对投资机构对公募REITs产品底层资产操作风险的担忧（如宏观经济波动导致企业取消租赁、极端天气出现导致部分区域仓储物流园区停工等）等），他们正在收购不同地区、不同业态的公司。 仓储物流园区资产可以更大程度降低REITs产品的运营风险。”他指出。
中金普洛斯房地产投资信托基金经理陈荣融此前接受21世纪经济报道记者采访时表示，REITs底层资产的区域多元化可以进一步稳定租金收入。 具体来说，不同地区的仓储物流园区业态不同，涵盖冷链、干散货、保税商品仓储运输等，可满足跨境电商、新生活时尚、商超、专业物流配送、生鲜电商。 商业等不同类型企业的仓储、物流、配送需求，使得REITs的租金收入实现了相对稳定的增长； 其次，不同地区的仓储物流园区因地区经济发展特点不同，可以提供多元化的长期或短期租赁服务。 仓储物流园区入住率始终保持较高水平，进一步平滑租金收入波动。
保险资管机构打造产品“态度积极”
在五家保险资管机构获批开展ABS和REITs业务后，业界开始关注这些保险资管机构是否会很快打造新的ABS和REITs产品，推动资产证券化产品“扩容”。
毕竟，这些保险资产管理机构在交通、能源、物流、消费基础设施、新基建等领域拥有丰富的投资经验，并形成了涵盖基础资产评估体系、估值模型、合作伙伴评估体系、后期管理。 控制能力和行业研究体系，为权益类ABS产品的创设和发行奠定了良好的基础。
此外，这些保险公司还投资许多大型基础设施项目和退休社区。 这些“底层资产”也为ABS、REITs产品的打造提供了丰富的底层资产。
记者注意到，保险资产管理机构对此持积极态度。
泰康资产基础设施与房地产投资中心负责人李振鹏表示，证监会正式批准保险资产管理公司参与资产证券化（ABS）业务，对泰康资产来说既是机遇，也是挑战。 泰康资产将充分发挥保险资金优势，积极打造多元化产品，为ABS市场带来“保险新气象”。
前述保险资管机构向记者指出，保险资管机构在打造ABS、REITs产品方面也有自己独特的优势。 首先，保险资产管理机构具有产品发行者和投资者两大角色，可以投资其创建的ABS和REITs。 更多资金投入产品，增强市场投资信心。 二是保险资管机构与企业年金、银行理财等机构投资者有着广泛的合作。 他们可以根据后者的资产配置需求调整期限、收益率、产品形态等。 打造适合自身投资的ABS、REITs产品，吸引更多资金投资资产证券化市场。
上述公募REITs基金负责人直言，也希望保险资管机构能够创设并投资更多REITs产品。 一方面可以为REITs市场引入更多资金，另一方面也可以丰富REITs产品的基础资产和产品形态，带动REITs的发展。 这个市场正在蓬勃发展。
记者了解到，目前一些公募REITs产品管理机构正在与相关部门沟通，探讨是否可以将具有业务互补性或协同效应的不同类型基础资产纳入同一REITs产品，以进一步增强REITs租金收入的稳定性和可持续性。 。 例如，工业园区与仓储物流园区具有一定的业务互补性和协同增长效应。 如果能够纳入同一REITs，可以进一步增强REITs的收入多样性和稳定性。
“目前REITs市场还没有相关成功案例，但如果这一建议被采纳，将有助于保险资管机构更加灵活地匹配底层资产，打造新的REITs产品，吸引更多资金投资实体经济。” 一个人说道。 长期关注REITs产品发展的国内投资机构人士向记者直言。
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